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【市场观察】楼市政策开始转向,市场等最后一个信号


房价问题一再刷爆朋友圈。2015年,朋友间聚会和朋友圈内讨论的话题,除了股票还是股票,而现在不管你走到哪,听到的除了房子还是房子。就连大师也坐不住了。看看朋友圈中的这种图:2015年方丈大师去广发证券开账户炒股,2016年方丈大师们转战房地产市场。2015年股市出现股灾,那么2016年楼市呢?

再看看网红“股社区”分享的另一张图,说的是二手房,看看水有多深。其实,新房问题更严重,据澎湃新闻报道,深圳近日千人疯抢的“日光盘”被证实只卖了40%。房价涨到了什么程度看看中金公司的两张图,点击图片打开对比一下,看看你所在的城市房价涨了多少。这是2月份的全国主要城市房价:

下面这是8月份的全国主要城市房价:

三线城市接棒调控房价飙涨,天人共愤;房价碾压,寸草不生。人民日报愤怒了,9月27日抛出雄文一篇——《失去奋斗,房产再多也将无家可归!》新华社怒了,9月28日发文称,房地产开发商“恐慌式营销”,直接推高楼市预期;价格监管不能“一限了之”。继热点二线城市相继收紧楼市政策后,济南、昆山等三线城市跟进调控,加上监管层开始严控房企发债,这可能预示着楼市政策拐点来临,在舆论压力下后期更大范围的楼市调控可能再度到来。9月28日晚间,济南房地产调控新规出炉:居住用地竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上;凡溢价率超过100%的,15日内全部缴清。当晚,昆山也发布房地产新政,明确非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明。

此前,随着房价的持续上涨,南京、厦门、武汉、合肥、杭州等二线城市出台限购政策;中央层面,证监会限制再融资用于拿地,央行频频通过旗下媒体警告楼市泡沫。

房企发债被严控党媒就楼市频频发声,而上交所也开始收紧房地产企业公司债平台。21世纪经济报道披露,9月27日,上海证券交易所考虑收紧房企发债条件。根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一,分别为:一是境内外上市的房地产企业;二是以房地产为主业的中央企业;三是省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;四是中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。

第一财经日报认为,交易所调整房地产企业公司债审核标准,这基本上是开始限制房地产融资的一个信号了,这是比较明显的房地产调控信号。

评论人士认为,上交所收紧房地产企业公司债审核标准将会对中国楼市将产生巨大的影响!大量房企融资压力山大,地王的炒作热情可能会受到抑制,而小型房地产企业可能大面积破产。而在更早之前,监管层就已发出收紧房企融资的信号。8月24日,21世纪经济报道称,有股份行下发通知,要求原则上不支持地王、异地、纯商业体和别墅项目。7月28日,证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露,不允许上市房企通过再融资对流动性资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。克而瑞研究中心早前发布的《2016半年度房企偿债能力报告》显示,2015年至2016年上半年,20强房企累计发行公司债2880.95亿元,其中2016年上半年发行了1342亿元,占比46.6%。下半年以来,20强房企又发行了377亿元公司债,今年以来的累计发行规模已经超过2015年全年。在公司债大规模发行的背景下,房地产企业总有息负债普遍增加。今年上半年65家房企总有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。其中大部分的房企都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。在房地产杠杆中,主要包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆。

大家都盯着信贷政策

伴随着开发商债务杠杆调整的实施,剩下的就看需求端的情况了,即看是否对居民加杠杆进行控制,一旦从个人端开始实行提高首付比例、对信贷条件进行更加严格的审查等,这可能意味着这一轮需求见顶了。大伙也都在密切关注着更大范围的信贷政策是否大幅收紧。Wind资讯统计数据显示,8月份居民新增中长期贷款达到了5286亿元,创出年内第二高,仅次于6月份的5639亿元。且今年前8个月居民新增中长期贷款额已达3.6259万亿元,与2015年同期1.9044万亿元相比,涨幅近一倍,且超过2015年全年3.05万亿元的贷款额。

银监会:加强对房地产信贷压力测试其实,监管部门已未雨绸缪。

近期,银监会主席尚福林在一次会议上强调,要加强对房地产信贷压力测试和风险测试,继2014年6月后,银监会两年来再次把房地产信贷压力和风险测试的命题摆在银行前面,背景是三大经济圈不断蹿升的房价和三四线城市普遍去库存难题。目前苏州个人住房贷款违约率最高。此前,建行在天津出台按揭新政,提高外地人购房首付;上海银监局终止与有违规行为的房产中介合作。

楼市三年一个小周期?

有分析认为,最近十年国内的房地产市场存在明显的周期波动,每三年一个小周期,从05年开始,08年,11年,14年,每三年一个触底周期,如果按这个周期推测,那么下一个低点正好是2017年。

其实,房地产去化周期自2010 年开始就见底回升,于2015 年已经升至0.56 的位置。

今年前8个月,商品房销售面积同比增长25.5%,增速比1-7月份回落0.9个百分点。今年1~4月的增速曾高达36.5%,顶部迹象较为明显。

知名大佬集体看空9月以来的市场上关于房地产的各类研报有130多篇,梳理可知大佬级分析师竟然集体看空楼市。海通证券首席经济学家姜超认为:“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”!理由是:房价纯粹是货币现象、流动性拐点已现(没钱了)、老百姓房贷加杠杆已到极限、青年人口拐点已现。中信建投首席经济学家,有周期天王之称的周金涛,也认为中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部,或于2017-2019年步入下行期。2015年曾预测“一线房价翻一倍”的方正证券首席经济学家任泽平,现在同样看空,他为市场不会继续大涨。

来源:香港万得通讯社

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