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看不见的博弈 他们在无声地操控全国房价


一周前,大家都还在抱怨购房难,甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后,情况大逆转。尽管有些数据存在偏差从而导致消息不真实,但限购之后楼市的“寒意”,大家可以随意感受一下——

密集的楼市调控,让无论是刚需人群还是投资人群,都在问这样一个问题:“房价会降吗?”

  事实上,“房价是否会降”这个问题仁者见仁智者见智。

  近期不少文章痛批房地产市场的过分火热和各地调控政策的姗姗来迟,直指地方政府从主观上其实是不情愿调控的。

  那么,吃瓜群众有考虑过这个问题吗:究其根本,这轮房地产调控潮背后到底有哪些看不见的博弈?

  事实上,起码有以下二个方面在无声地操控着全国的房价——

  一、分税制所带来的央地博弈

  大家一直在炮轰地方政府热衷于卖地赚钱的土地财政,推高房价、衍生腐败,诸多弊端,不一而足。

  但是很少有人认认真真的思考,为什么地方政府这么“痴迷”土地财政,这么不愿意对房地产,尤其是高企的房价,进行调控打压。

  将地方政府对土地财政的“痴迷”,简单归咎于“房地产政策是向上服务的,而不是向下服务的”,就好比把贪官污吏的产生归咎于道德品质败坏、觉悟作风涣散一样,骂起来固然痛快,其实是没有抓住本质。

  土地财政的制度性根源在于中央和地方政府的分税制。这种分税制,导致了地方政府的财权和事权的严重分离,通俗一点说就是一大堆事情都要地方政府干,但是地方政府自己却没钱干。

  咋办?卖地就是一个法子。

  换言之,土地财政有着制度上的必然性。

  上世纪80年代,朱镕基总理通过分税制改革,解决了中央财政不能再印钞票填补开支的问题。把税务部门分为国税和地税,大宗的税源,换句话说,凡是来钱快、稳定的,通通归中央财政所有,而小额的不稳定的税基,则归地方财政所用。

  这一招一箭双雕。一方面,在财政上做大中央、削弱地方,使得地方政府没有在经济上跟中央叫板的实力;另一方面,也确保了中央财政不必靠印钞票、搞通胀的方式,来解决开支上的困难。

  不过,分税制带来的问题日益凸显:

  1、地方政府在财权和事权上陷入困境

  分税制一开,中央的钱袋子立刻一天天丰满起来,各种大项目集中建设,一副不差钱的样子。地方政府则彻底丧失了最主要的财税资金来源——

  中央所做的,往往是宏观的全局层面的战略决策,发展一个地区也好、振兴一个行业也罢,都是立足长远,徐徐展开。但是人民群众对身边的公共服务有更直接而迫切的需求。孩子要上学、老人要看病、出门要环境、乡村要通路…更不用说还有大把吃财政饭的人要领工资,这些钱,不好意思,中央是不会直接包办的,都扔给了地方政府。

  于是,地方政府一方面要直接承担医疗、教育、养老、市政基础建设等诸多具体事务,另一方面,地税那几个钱儿实在是撑不起这个场面。

  2、区域发展全面不平衡

  财税资源全面向中央聚集。随之而来的各种资源也向中央聚集。

  反观地方政府,财源上被截留,而事权(责)上没有丝毫的减少,换句话说事儿还是要做,钱又不归我,就只能向上面要、向上面求。所以驻京办搞各种花样“跑部钱进”,通过要钱、要项目来促进地方建设的套路就不可避免。甚至对于其中的腐败,地方政府也是睁一只眼闭一只眼。

  而类似的情况在每一个省内部,其实也在上演——财政权在国家的层面高度集中于中央,那在省内就是集中在权力中心城市,经过多级“截留”,到基层县、乡镇的经费简直就屈指可数了。这样也就导致非省会、非直辖市以外的城市,极易陷入财政上的困境,非上级财政拨款支持而不能维系。

  3、各级地方政府过于依赖土地财政

  想要做好各种各样的民生工作,想要做好城市乃至于区域的发展规划,都需要真金白银的投入。争取来自中央政府的支持、甚至是重点扶持固然重要,但是如果自己手里就有钱、自己签字就能决定,那是一种怎么样的痛快。换了谁不会这样选择呢!?什么最来钱,房地产啊。所以,要“保”,甚至要“促进持续平稳健康发展”啊!

  这就是为什么出现了这样奇特的场景,一方面中央政府声色俱厉,一方面地方政府虚与委蛇,政治态度很紧跟,落到实处打折扣。

  二、城市(经济带)之间的资源(资金)争夺

  可以看到,此轮楼市调控的这一批城市占据中国地产系的半壁江山不止。有一种认识是这一轮政策主要针对前期上涨过快的部分城市,只是扩大版的个案。果真如此么?

  事实上,仔细罗列一下就会发现以下几个问题:

  1、住建部点名的16个热点城市加上不在名单内但已在9月底至10月首周出政策的城市,其合计已占中国gdp的30%以上;

  2、如果进一步加上青岛、长沙、南昌、石家庄等几个敏感城市,则商品房销售额占比差不多占全国的40%左右。

  3、这40%占比的城市将通过比价效应广泛影响其周边城市,比如广州深圳对珠三角的辐射、北京对京津冀区域的辐射、沪杭宁对于长三角的辐射,至少40个大中城市都完全处于这轮调控的辐射力之下,而40个大中城市销售额占全国的60%左右。

  仔细观察,目前全国楼市火爆的热点城市在地域表现上有着这几个高度雷同的特征:长三角地区、珠三角地区、京津冀地区以及长江经济带。

  进入“十二五”末,人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。一方面,人口总量增速开始下行,人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重,另一方面,劳动力人口占比也出现拐头,抚养比正逐步抬升。

  而即使在人口红利持续释放的21世纪,城市之间的人口争夺战就已经开始。根据北京BCL的街道精度的数据研究,10年间有33%的街道人口密度出现了下降,而出现大幅增长的街道仅有9%。

  这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程,这当中城市边界的增长并不是普惠,而是零和博弈,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显,如何在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,将是房企面临的主要问题。

  主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。

  最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。春节前前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。

  对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。

  除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。

  这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。

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