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深圳房价会到30万/平吗?不要问了,跪下祈祷吧!


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   天使小語    

根据天使的分析,房价这东西,未来十年,涨势无法变,也意味着未来的钱,贬值的速度是超快,找不对投资,投资的涨势慢一点,你都会被时代甩在后头。

行研君

导语

9月5日,著名财经评论家,有“财经女侠”之称的叶檀出席深圳某商业论坛,并做主题演讲。她指出:高房价的根本原因是货币现象,光用经济、人口解释不通,“经济差、货币多”才是主因。

一、深圳房价上涨的原因

今年深圳继续这么涨,涨到突破香港的房子,我也看不懂。为什么现在的房地产这么涨?我从一个角度跟大家解读一下。

90年代初,我刚到上海读书,那个时候上海刚开始有商品房,93年前后,我记得最早的时候1500元/平米,那个时候我们感觉读书是到乡下去读书的,最早的复旦不属于市区,属于上海宝山县。

我们觉得是在乡下,边上有鸭子,还有田,现在那个地方的均价已经到了7万左右,当时我们觉得1500元/平米好贵哦,根本买不起,那个时候不买,现在更买不起。

为什么房价这么涨?我认为只有两个原因,以前房价上涨,二战以后一直到70年代,日本、美国的房价都在涨,它是平稳上涨,一打仗,产能没了,解决掉了,一般战争之后人口都有报复性反弹,所以会迎来长期的上涨周期,这就意味着你什么时候买都是对的,只要你在高峰的时候抛掉都是对的。

但是现在,说实话,大家觉得中国经济好吗?我到珠三角、到长三角,现在东部沿海地区做实体经济基本上都属于活雷锋性质。

08年之前传统行业是两位数增长,现在是负两位数增长,你用经济的角度说不通,用人口的角度也说不通。

我们知道,中国人最喜欢生孩子,但是2015年、2016年人口基本进入拐点期,上海不婚的挺多的,老年人这么多,但是上海的房价疯掉了,去年年底我去看楼盘,上海的副中心,写字楼,因为我们是限购,又不能离婚,那个写字楼当时的报价是4.5万/平米,三个月之后开二期,6万/平米。

再过两个月开三期,每平米就要7、8万。而且最关键的是还不是上涨,要是光上涨,我不买也就算了,关键问题是你买不到,不瞒大家说,我后来找了那个开发商,根本就买不到,买房子还要托关系,在中国你想象得到第二个商品买东西还要托关系的吗?

没有,中国的一切都产能过剩,房地产也产能过剩,但在有的地方就是要托关系,这是一个很奇怪的事情。

所以用人口来看现在的房地产市场,你也不太说得通,我们只能从一个地方来看,就是经济差,货币多。

二、25年100倍的放水量,很多“猪”都飞起来了

1998年M2余额(广义货币)是10.45万亿,到2014年上半年是120.96万亿,上涨12倍。如果我们把时间段再拉长,1990年中国的广义货币是多少呢?

1.39万亿,1990-1998年广义货币增长了10倍,1990-2014年,差不多八、九年我们的货币就增长10倍。

1990-2015年,2015年广义货币是150万亿左右,我后来算了一下,25年时间,中国的广义货币涨了100倍,我说得更确切一点,我除了一下,99.39倍。

我刚才听到深圳现在的均价是6万左右,我们假设它是6万,倒推回去,25年前它应该是多少?1990年深圳的房价是多少?

我的算法很简单,就是除以100,因为我把所有货币的量都打掉,我就除以100,那么1990年深圳的房价应该是600元/平米。

每个投资的人都觉得自己很牛,因为你投资什么都赚钱,房地产是赚得最多的,投资者房地产,房地产赚钱;

投资红木,红木赚钱;投资翡翠,翡翠赚钱,你现在到云南那边去看,稍微看得我上面眼的,没有低于一百万的,有的人说一百万只能买一个厕所,那有什么稀奇,一百万你还买不来一块石头呢。

如果在这25年时间里,你的财富增速没有高于100倍的话,其实你跟货币是刚好打平。

我经常说:不要觉得自己牛,自己牛的时候,照照镜子,默念一句话“台风来了,猪都会飞”。

也就是说我们投资赚钱并不是我们自己有多牛,而是央妈太牛了。那么我们对于未来的投资,主要看的是什么呢?

看的是货币政策,如果经济不好,经济在转型的过程当中,很多人说未来中国经济转型肯定成功,对,经济转型肯定成功,只要我们活得够久,一定能看到这一天。

但是凯恩斯说过“从长期来看,人都会死的”,“人都会死”是个常识,其实从投资的角度来说就是从长期来看,所有的投资都有时间限制,没有时间限制的投资是在耍流氓。

接下来会怎么样呢?国外经济学杂志有一个很简便的经济指数,叫做“巨无霸指数”,我就是根据巨无霸在各个国家卖的价格算出各个国家真实汇率价格,比如说美国巨无霸汉堡卖1元,在中国卖8元,那么从实体角度来说,人民币比美元,不管你怎么算,从巨无霸的角度就是1比8。

现在在深圳吃一碗兰州牛肉拉面多少钱?有人说30元,深圳好贵哦,怪不得深圳房价高,好有钱。

我在全国各个城市调查过,一碗兰州牛肉拉面的中位数大概是12-15元,如果蹲在路边吃,凳子也没有,大概是7、8元,你吃的不知道是什么肉,猫肉、老鼠肉都有可能,反正珠三角这边吃东西很有想象力,他告诉你是牛肉拉面。

如果进房间吃,一个小破店,坐在塑料凳子上吃,基本上是10元、12元、15元。如果你挺高大上的,还点两个小蔬菜,我估计跟上海一样,上海的价格是在20-25元之间。

中国物价最高的地方不是CBD,CBD卖的都是LV,全球统一价格,在深圳买是这个价格,在上海买也是这个价格,除非是免税店,这个东西没得比。

同样一碗牛肉面,最贵的是哪里呢?中国最黑的地方是机场,机场的物价是最高的,机场这么一碗面条基本上48元,一般后面会取一个“8”字,发嘛,通常是48元、58元、68元,我吃到最贵的好像是在西北西宁边上,很破烂的机场,但是它可黑了,我当时拍了照,我看到的最贵的价格是98元。

1988年兰州的大学生吃一碗面条多少钱呢?当时是3毛钱,最贵5毛钱,我后来算了一下,我们就按照路边摊来算,最便宜的,大概这一碗面条在26、27年的时间里涨了30倍-100倍。

所以不要说消费品的价格没有上涨,疯狂上涨,只是我们不知道。我们中午吃一餐饭,最便宜的人均200元要吧,人均200元相当于什么呢?

我一直有一个说法,我说人民币会变成日元,很多爱国人士疯狂的用砖头拍我,他说“你不爱国,人民币怎么可能变成日元呢?”

有什么稀奇,现在北京房价涨了之后,上海房价涨了之后,一砖头拍下来,拍死的全是千万富翁,所以我说你现在爱上一个女孩子,送个钻戒算什么,珠宝现在在下跌,你有本事中南海西边拿两亩地?那才算牛,现在最值钱的就是核心地带的土地。

三、国内的资产争夺战

最近的“宝万之争”,一年多的连续剧,从来没有一出戏可以演一年多,让我们看不厌,我们总算看到了。“宝万之争”争的是什么?争的无非两样东西,一是万科的现金和品牌,万科这家公司账面上现金太多了,二是万科的土地资产,所以恒大才会举牌廊坊发展,为什么要举牌廊坊发展?

你想想廊坊的投资公司,以后的投资公司如果上市的话,恐怕都会被举牌,每个地方的投资公司都是占有地方土地最多的公司,所以争来争去争的是一二线城市的土地,现在土地溢价最高。

我上次坐高铁从北京回上海,边上坐了一个做投资的,很老的朋友,中间很多年没见了,他现在在国内文化这一块的投资做得相当好。

他说“他很相信一个人,这个说以前在上海房价一千五的时候,他说上海的房价会到一万五,现在上海的均价已经七万左右了,他说会很快突破十万”。

我就在想突破十万是一个什么概念,最离谱的是我前两天去北京,北京人说北京房价最高预测是均价突破80万,我当时就躺倒在地,我已经不能想象了,当时是北师大的董藩提出来的,如果80万的话,我想中国经济就要毁灭了,无论怎么说,在现有基础上,均价十年以后翻番,大家觉得是很难想象的事情吗?一点不难想象。

我们如果是7%的经济增速,基本上7年左右就翻番了,很容易的事情,GDP每年7%的增长,大家回想一下,深圳的房价每年7%的增长有吗?

如果是,大家半夜睡觉都会笑醒,因为太便宜了,但是十年之后,深圳的房价就是翻番以上,1.5倍,很起码的算数,你一算就知道未来的价格会到哪儿去。

我有一个基本的判断,央妈还会发钱,因为我的基本判断是中国经济继续不好,不敢出房产税,这是我一以贯之的逻辑,要么跟上海、跟重庆一样,出了房产税等于没用,上收的十几亿的税还不如征税成本,他不如不收,批一块地,一块地就能卖一百多亿。

而且我告诉大家,营改增之后,中央政府的税收,营业税这一块增长了30多倍。我想说的是,营改增地方政府吃亏了,极亏,亏了怎么办?心理不平衡,不平衡容易变态,一变态,地价拍得更高,这是很简单的道理,他总要找个地方填补。

再接下去还有一件事情,我为什么说货币还会增发呢?很简单的一个道理,大家看社会融资的总量在增加,尤其是最近这段时间,最主要的是它没办法不放货币,如果我是央行,我也放货币,这是全球主要经济体资本形成总额占GDP百分比。

现在中国的GDP6.7%,CPI1.8%,大家笑不动了,因为你走遍全球都找不到更好的数字,这个数字是相当相当漂亮了。但是它怎么维持这么高的数字?

靠投资,在所有主要的经济体里面,中国是这根绿线,投资的比重已经是全球最高的了,也就是说地铁还会造下去,高铁还会造下去,到2020年所有50万人口以上的城市全部通高铁,所有大城市全部通地铁,上海地铁总量现在超过香港了,再接下去我想上海、北京这样的城市地铁里程数肯定是全球第一。

我们经常说2009年四万亿投资,四万亿算什么?把它当风筝放了,什么也不算,我们现在四十万亿的投资都有了,就是他拼命的在借钱投资。

我前两天去贵州一个地级市,我不知道大家有没有听说过,以前比较穷的一个地方,叫毕节,这么一个城市,高速公路有四条通过,明年有高铁通过,大家想想看中国这几年的投资量有多大,完全超过我们的想象。

那么投资谁来出钱?表面上是地方政府出钱,但事实上是谁存钱谁出钱,谁买地谁出钱,谁买房子谁出钱,也就是说现在资金的周转一定是通过印钱的方式,一定是通过把利率打到最低的方式,然后地方政府跟企业摆脱债务负担。

换句话说,说得直白一点,说点人话,也就是说我的预判是未来5-10年我们的实际利率维持在零利率甚至负利率的位置,货币基数上升。

国企如果负债率到177%的话,怎么办?很简单,让在座所有人买资产,把国债的负债打下去,肯定是这么干的。

这个情况越来越严重,从去年开始,地方政府的负债基本上急剧上升,今年上半年还是在通过各种各样的平台继续负债。

所以,他敢出房产税吗?他敢把地价打下去吗?如果有一天中国的房地产总体均价大幅下行,而地方政府根本没事,举重若轻的话,只有一个理由,中国的宏观经济已经好了,也就是说经济转型已经成功了,他才敢那么干,否则借他十个胆子也不敢把房地产打下去,这就是我的基本判断。

有的时候不是我们要不要的问题,而是形势一定会这样子,为什么滴滴约车合法化?打车软件弄了半天说合法、非法,交通部门整治了半天,现在中国率先合法化,为什么合法化?

大家看武钢的工人,武钢要裁几万人,这些工人穿着工作服去找工作,再就业、再创辉煌?别做梦了,这些人在国企干了一辈子,五十多岁了,你让他再创辉煌是忽悠他,这样是不道德的。

那他能干什么?就业最多的是出租车或约车司机,一万人左右干这个事情,所以我们需要把约车软件合法化就是这个道理,一定要让他们合法就业。

中国的有钱人或企业在做什么样的事情?你以为万达还是一家中国企业吗?我认为不是,既然全球15%的院线票房都已经在他们手上了,我认为他们就是一家国际企业。

为什么土地是中国最重要的硬通货?有人说因为掌握在政府手里,所以土地才值钱。不是的,虽然掌握在政府手里,但是我们也曾经房地产下跌过啊,大家也曾经不买过啊,即便是房地产都在上涨,还有鄂尔多斯呢,那么为什么土地现在那么值钱?

抢资产,中国现在品牌资产在抢夺,土地资产在抢夺,然后还在抢夺保险资产,几乎所有大型房地产公司都在金融化,所有金融公司都是全牌照,全牌照里面一定有一个牌照——保险牌照,因为保险牌照是来现金最容易的东西,是现金流最好的。

为什么房地产会成为中国最最重要的润滑剂?我认为只有一个理由,很简单,中国的金融需要抵押品,你说什么都是假的,他抵押给你一堆股票,这个股票有可能三年之后就一分钱不值,也就是说信用太差了,差到除了房地产他什么也不相信。

有一部美剧大家看过没有?叫《别对我撒谎》,拍了三季就没了,我当时看了时候,它说每一个人平均十句话里面有三句是谎言,不管真的、假的,就是他习惯性的谎言,有可能三句不是真话。

我后来一想,在中国做生意,有可能十句里面八句是假的。

这说明什么呢?这说明如果没有抵押品的话,中国的金融是没有办法运作的,它需要一个大家都相信的抵押品,它需要一个大家全相信的储蓄罐,那就是房地产。

我现在碰到的情况都发了疯了,就跟去年上半年做股市一样,我现在到什么饭店去吃饭,边上那张桌子一定在说房地产,一定在讨论要不要买房,昨天晚上我们在深圳吃饭,边上那桌就在说深圳的房地产。

为什么这样?为什么你觉得中介机构是你的亲人?只有他没有骗过你,很简单,只有经纬度、砖头水泥骗不了你,那张房产证骗不了你,很多人批房地产开发商没道德,我不批,因为我从来不觉得一个行业没道德。

现在有人说房地产业很高尚,从来不骗人,你看,股市才骗人。股市骗人也是大家给逼的,它漏洞太大了。

四、敏感资金都在做什么?

中国的敏感资金在做两件事,我们可以学,第一件事情是抢夺资产,第二件事情是国际配资,这是中国敏感资金在做的两件事情。

你觉得美的是珠三角的企业,中国很大的一家电器商,但是他最近在日本买了一个研发中心。你觉得三一重工是长沙的企业,人家把总部搬到北京去了,在欧洲买厂房,中联重科在意大利有厂,你跑到法国波尔多地区,十分之一酒庄都是中国人的。

中国人现在是逮到什么买什么,华尔道夫酒店、土地,他们觉得上海一座城市的房产就可以把新西兰买下来的时候,还不如直接去新西兰买地,来得更划算。

这就是资产配置,我身边认识的所有人,只要是中产收入阶层以上,我问在座所有的人,你有孩子,他高中毕业或大学毕业,还有谁不送孩子出国的?没有,孩子全在国外或者全是留学回来的。

我有一次去美国一个特偏僻的地方,一个私立中学,两个股东,有一个老板居然是温州人,你把孩子送到加拿大去,想让他学一口流利的英语,有可能他学一口流利的广东话回来。

没有钱的话,做人肉对冲,也就是父母这一辈在国内,孩子在国外。

大家看美元兑人民币,2008年是人民币上涨,去年8月11日开始,人民币一直跌,虽然是震荡,你要做空的话,它就震荡给你看,但是总体来说人民币一直处于下跌的趋势,所以我们出现了很不可思议的事情,喜气洋洋去离婚,尤其在上海。

我也不知道为什么上海人对于离婚跟结婚那么热衷,为了买房子,起码说明他离婚了之后,比如说夫妻两个都四十多岁,为了买一套房子去离婚,起码他认为对方认为他们的感情不值这四百多万或者五百多万,我对现在去离婚的人都挺佩服的。

要么他认为反正我们家老头子或者我们家老婆子也折腾不出来什么,要么感情已经好到远远超过四百多万、五百多万。

要么他要真离婚了,弄假成真了,成本太高,因为一套房就归对方了,现在上海一套房也要四、五百万,成本太高了,不值得。

五、深圳未来的投资机会

最后,我来给深圳定一个坐标。

一、深圳什么都好,人口年轻化,创业创新,我问大学生“现在创业要去哪些城市?”他们告诉我通常来说现在创业的城市国内只看好三个城市,一是北京,二是深圳,三是杭州。

上海这座城市有点老化,虽然我生活在上海。所以从人口红利来说,从抢别人的钱来说,深圳都是最好的。

深圳只有一个是比不过其他城市的,连武汉、西安都比不过,深圳最糟糕的就是教育,尤其是大学,大学不是一天能办起来的,深圳最近说要花很多钱把人家的大学弄过来。

二、投资不要出圈。未来我最看好的地区仍然是京津冀、长三角、珠三角。

这些城市群里,从政府的扶持来看,我最看好京津冀,因为以前只要北京在的城市,周边是寸草不生的,最没有存在感的省会城市就是石家庄,离北京太近,有点钱的城市都会去北京。现在北京开始外溢了,北京周边的卫星城房价直升,真的都疯了,我连问都不敢问了。

然后是珠三角核心区块周边的卫星城,包括深圳未来怎么样,我觉得未来,而且很快,深圳会比香港好,尤其是通行之后深圳会比香港好。

本来深港通了之后,其实一起来了之后,周边的卫星城就很好,但现在我觉得主要是金融政策,他要把深圳跟上海尽快打造成一个离岸金融中心,这是没有办法解决的心病,为什么深圳离香港这么近,但深圳现在还疯狂的做金融这一块,原因就在于此。

有了金融,有了轨道交通,有了地铁,大家可以依此类推,房子最贵的地方,像上海,以前淮海路、南京路最贵,上海现在甲级写字楼全都在陆家嘴,就是浦东那里你看得到的,老拿出来做中国名片的地方,看着很豪华,事实上也很豪华。

深圳在我眼里,未来发展有几块:

一是金融,这一块未来一定是溢价最高、房价最高的地方,因为这部分人的单位GDP最高,人均财富也是最高的。

二是地铁所到的商业要害。

大家可能会问“会到20万/平米吗?会到30万/平米吗?”

我想说的是:现在不要问了,跪下祈祷吧!

来源:格瓦拉先森 季风资本联盟

摘自:行业研究报告

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